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명의신탁약정의 효력에 대하여
김대영 변호사

부동산 명의신탁을 하는 경우 명의신탁자와 명의수탁자 간에 명의신탁을 하기로 한 약정은 무효가 되고, 명의신탁약정에 의해 이루어진 등기도 무효가 됩니다.

또한, 명의수탁자가 부동산을 제3자에게 양도하였다면 제3자가 명의신탁이 있었던 사실을 알았든 몰랐든 관계없이 명의신탁자는 자신의 권리를 주장할 수 없게 됩니다.

이를 나누러 설명하면,

첫째, 3자가 등기명의신탁 즉,

부동산을 매도하는 사람이 명의신탁자가 원소유자임을 알고 있지만 등기는 명의수탁자 앞으로 이전해 준 경우로서 이때는 명의신탁약정과 등기가 모두 무효가 되므로, 명의신탁자는 명의 수탁자에게 자신의 권리를 주장할 수 없게 됩니다. 부동산은 원소유자(매도자)에게 귀속되고, 명의신탁자는 형사 처벌과 과징금을 부과받되 매도자에게 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다. 명의신탁자가 부동산을 되찾을 수 있을지 여부는 최종적으로 법원의 판결에 의하여 결정되게 됩니다.

둘째, 2자가 등기명의신탁 즉,

명의 신탁자가 소유하던 부동산을 매매 또는 증여를 가장하여 명의수탁자 이름으로 등기한 경우입니다. 이때도 명의신탁약정과 등기가 모두 무효가 되므로, 명의신탁자는 형사처벌과 과징금을 부과받고 명의 수탁자에 대하여 소유권이전등기말소를 청구할 수 있습니다.

셋째, 3자간 계약명의신탁으로,

부동산을 매도한 사람이 명의 수탁자를 진정한 매수인으로 알고 계약을 체결하여 등기를 이전해 주었으나 실권리자는 다른 사람인 경우입니다. 이 때는 명의신탁약정이 무효가 되어 명의신탁자가 명의수탁자에게 자신의 권리를 주장할 수 없게 되고, 등기는 유효한 것으로 인정되기 때문에 부동산은 명의수탁자에게 귀속되게 됩니다.

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